Beim Verkauf eines Grundstücks mit Photovoltaikanlage ist entscheidend, ob die Anlage als Teil des Gebäudes oder als sogenannte Betriebsvorrichtung gilt. Davon hängt ab, ob der Kaufpreis für die Anlage in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einfließt. Das Finanzministerium Sachsen-Anhalt hat hierzu klare Vorgaben gemacht.
Hintergrund
Die Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich bei Rechtsgeschäften an, die sich auf inländische Grundstücke beziehen (§ 1 GrEStG). Zum Grundstück zählen alle festen Bestandteile, wie sie in den §§ 93 bis 96 BGB beschrieben sind. Dazu gehören beispielsweise:
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Heizungsanlagen
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Fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen
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Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung
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Die Dacheindeckung
Nicht zum Grundstück gehören sogenannte Betriebsvorrichtungen (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Das bedeutet: Der Kaufpreisanteil für Betriebsvorrichtungen wird bei der Grunderwerbsteuer nicht berücksichtigt.
Ob eine Photovoltaikanlage bei der Grunderwerbsteuer berücksichtigt wird, hängt davon ab, wie sie genutzt wird und wie sie baulich eingebunden ist.
1. Thermische Solaranlagen und Solarkraftwerke
Thermische Solaranlagen erzeugen Wärme aus Sonnenlicht und sind meist Teil der Heizungsanlage. Da Heizungsanlagen regelmäßig als Gebäudebestandteil gelten, wird der Kaufpreis für diese Anlagen in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen.
Beispiel: Wird ein Haus mit einer fest installierten Solaranlage zur Warmwasserbereitung verkauft, zählt der Wert der Anlage zur Grunderwerbsteuer.
2. Photovoltaikanlagen zur Eigenversorgung
Photovoltaikanlagen erzeugen Strom aus Sonnenlicht. Dienen sie ausschließlich der Versorgung des eigenen Grundstücks (Eigenbedarf), gelten sie als Bestandteil oder Zubehör des Grundstücks (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Das dafür gezahlte Entgelt wird in die Grunderwerbsteuer einbezogen.
Beispiel: Ein Wohnhaus wird mit einer Photovoltaikanlage verkauft, die nur den Strombedarf des Hauses deckt. Der Kaufpreis für die Anlage wird bei der Grunderwerbsteuer berücksichtigt.
3. Photovoltaikanlagen zur Netzeinspeisung
Wird der erzeugte Strom ausschließlich in das öffentliche Netz eingespeist, betreibt der Eigentümer einen Gewerbebetrieb. In diesem Fall gilt die Photovoltaikanlage als Betriebsvorrichtung (§ 68 BewG), sofern sie auf einer eigenen Trägerkonstruktion montiert ist. Das Entgelt für diese Anlage wird nicht in die Grunderwerbsteuer einbezogen.
Beispiel: Ein Grundstück mit einer großen Photovoltaikanlage, deren Strom komplett an einen Energieversorger verkauft wird, wird veräußert. Der Kaufpreis für die Anlage bleibt bei der Grunderwerbsteuer außen vor.
4. Ersatzanlagen
Werden Photovoltaikanlagen anstelle einer Dacheindeckung oder als Fassadenelemente eingebaut, gelten sie als Gebäudebestandteil. Das Entgelt für diese Anlagen wird in die Grunderwerbsteuer einbezogen.
Beispiel: Eine Photovoltaikanlage ersetzt die Dachziegel eines Hauses. Beim Verkauf des Hauses zählt der Wert der Anlage zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Zusammenfassung
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Gebäudebestandteile (z. B. Heizungsanlagen, Photovoltaikanlagen zur Eigenversorgung oder als Dacheindeckung): Kaufpreis wird in die Grunderwerbsteuer einbezogen.
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Betriebsvorrichtungen (z. B. Photovoltaikanlagen zur Netzeinspeisung auf Trägerkonstruktion): Kaufpreis wird nicht einbezogen.
Im Einzelfall ist stets zu prüfen, wie die Photovoltaikanlage genutzt und baulich eingebunden ist. Nur so lässt sich korrekt bestimmen, ob und in welchem Umfang der Kaufpreis der Anlage der Grunderwerbsteuer unterliegt.