Muss ein morscher, nicht mehr standsicherer Baum gefällt werden, handelt es sich hierbei um umlagefähige Kosten der Gartenpflege und damit um Betriebskosten, die der Mieter entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag tragen muss.
Hintergrund
Eine Wohnungsgenossenschaft und die Mieterin einer Wohnung haben im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieterin die auf ihre Wohnung entfallenden Betriebskosten trägt.
Die Vermieterin hatte eine über 40 Jahre alte Birke auf dem Grundstück fällen lassen, weil der Baum morsch und nicht mehr standfest war. Die Kosten von 2.500 EUR legte sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um.
Von den Kosten des Baumfällens entfielen auf die Mieterin 415 EUR. Die Mieterin meint, die Vermieterin hätte diese Kosten nicht als Kosten der Gartenpflege umlegen dürfen.
Entscheidung
Die Klage der Mieterin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kosten der Fällung des morschen und nicht mehr standsicheren Baums zu den umlagefähigen „Kosten der Gartenpflege“ im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören.
Diese umfasst die Kosten der Pflege von zum Wohnanwesen gehörenden, gemeinschaftlichen Gartenflächen, die nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen sind. Ob der Mieter diese Gartenfläche auch tatsächlich nutzt, ist unerheblich.
Die Fällung und Beseitigung eines nicht mehr standfesten Baums sind regelmäßig objektiv erforderliche Maßnahmen der Gartenpflege. Zwar sind in der BetrKV Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt, jedoch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Bäume sind Gehölze in diesem Sinne. Die Erneuerung setzt das vorherige Entfernen voraus, sodass das Entfernen nicht ausdrücklich genannt werden musste.
Der Einordnung der Baumfällkosten als Betriebskosten steht auch nicht entgegen, dass diese nicht jährlich oder in festgelegten Abständen entstehen. Bei Pflanzen und Gehölzen ist Erneuerungsbedarf in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße vorhersehbar wie bei anderen Betriebskosten, da es sich bei Pflanzen und Gehölzen um Lebewesen handelt und sie daher nicht ohne Weiteres mit den anderen, auf baulichen und technischen Gegebenheiten beruhenden Betriebskosten vergleichbar sind. Die BetrKV unterscheidet auch nicht zwischen kurz- und langlebigen Gehölzen. Damit sind der Entstehung von „Kosten der Gartenpflege“ längere, nicht sicher vorherbestimmbare Zeitintervalle immanent.
Schließlich sind die Kosten einer Baumfällung für einen Mieter, der die mit Bäumen versehene Gartenanlage nutzen und damit vom entsprechenden Wohnwert profitieren kann, auch vorhersehbar.