Das Finanzgericht (FG) München hat entschieden, dass Vermieter für ein Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer als die üblichen pauschalen Abschreibungszeiten ansetzen können, wenn dies durch ein Gutachten nachvollziehbar belegt wird. Dadurch kann die jährliche Abschreibung steigen und die Steuerlast sinken.
Hintergrund
Die Entscheidung betrifft die steuerliche Abschreibung eines vermieteten Gewerbeobjekts.
Eine Vermieterin erwarb ein Grundstück mit einer bereits 1969 fertiggestellten Betriebshalle und einer Remise (offener Unterstand/Nebengebäude). Nach dem Erwerb fielen zusätzliche Kosten für Baumaßnahmen an, die steuerlich wie Herstellungskosten behandelt wurden. Das Objekt wurde anschließend an einen Elektroinstallationsbetrieb vermietet.
Bei der Einkommensteuer machte die Vermieterin im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Abschreibungen auf das Gebäude geltend. Abschreibung bedeutet, dass die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes steuerlich über die erwartete Nutzungsdauer verteilt werden.
Statt der üblichen pauschalen Abschreibungssätze für Gebäude berief sich die Vermieterin auf eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer von 33 Jahren, die sie durch ein Sachverständigengutachten begründete.
Das Finanzamt erkannte dies nicht an und setzte die reguläre lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr an, was einer typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Der eingelegte Einspruch blieb erfolglos, sodass die Vermieterin Klage erhob.
Entscheidung
Die Klage der Vermieterin wurde als begründet angesehen.
Das vorgelegte Sachverständigengutachten wurde als geeigneter Nachweis anerkannt, und die ermittelte verkürzte Nutzungsdauer von 33 Jahren lag innerhalb eines angemessenen Schätzrahmens. Unschädlich war dabei, dass sich die Nutzungsdauer auf den Erwerbszeitpunkt und nicht auf den späteren Begutachtungszeitpunkt bezog – maßgeblich ist eine realistische Prognose, die Zustand und Nutzungsmöglichkeiten sachgerecht abbildet.
Das Gericht kam zum Ergebnis, dass das Finanzamt eine Schätzung des Steuerpflichtigen nur verwerfen darf, wenn sie offensichtlich außerhalb eines angemessenen Rahmens liegt. Erst dann darf es selbst schätzen.
Im Ergebnis konnte anstelle der regulären AfA von 2 % p. a. (50 Jahre) eine höhere jährliche Abschreibung auf Basis von 33 Jahren angesetzt werden, was zu einer stärkeren steuerlichen Entlastung führt.