Das Finanzgericht (FG) Hamburg hat entschieden, dass ein Vermieter keine steuerlich anerkannten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend machen kann, wenn er die Immobilie kurz nach dem Beginn der Vermietung wieder verkauft.
Hintergrund
Der Kläger erbte im Rahmen einer Erbauseinandersetzung von seiner Mutter ein Grundstück mit einem Zweifamilienhaus. Vereinbarungsgemäß gewährte er seiner Mutter ein lebenslanges Wohnungsrecht. Das bedeutet, sie durfte die Immobilie bis zu ihrem Tod bewohnen, ohne Miete zu zahlen.
Nach dem Tod der Mutter ließ der Kläger notwendige Sanierungs- und Renovierungsarbeiten durchführen. Anschließend vermietete er das Haus befristet an einen Freund und übertrug kurz darauf das Eigentum an der Immobilie auf seinen Sohn.
In seiner Einkommensteuererklärung erklärte der Kläger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt erkannte diese Einkünfte jedoch nicht an. Der Einspruch des Klägers blieb erfolglos.
Entscheidung
Das FG wies die Klage ab.
Das Gericht stellte fest, dass der Kläger keine ernsthafte Absicht hatte, dauerhaft Einnahmen aus der Vermietung zu erzielen. Die sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht fehlte also.
Steuerliche Verluste aus Vermietung werden nur anerkannt, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Immobilie langfristig zu vermieten und dabei über die Zeit mehr Einnahmen als Kosten zu erzielen.
Ein wichtiges Indiz gegen eine ernsthafte Vermietungsabsicht ist, wenn eine Immobilie innerhalb eines kurzen Zeitraums – in der Regel bis zu fünf Jahre – nach dem Erwerb wieder verkauft wird und in dieser Zeit nur Verluste entstanden sind.
Genau das war hier der Fall: Der Kläger verkaufte die Immobilie an seinen Sohn innerhalb von weniger als zwei Jahren nach dem Tod der Mutter. Dieser frühe Verkauf sprach klar dagegen, dass er die Immobilie ernsthaft und dauerhaft vermieten wollte.