von redakteur | Feb. 10, 2023 | Kanzlei News Blog
Eine Netto-Kaltmiete von 550 EUR für eine teilmöblierte Einzimmerwohnung von 33,1 m² in Frankfurt ist unangemessen hoch. Die Folge: eine Geldbuße wegen überhöhter Miete i. H. v. 3.000 EUR.
Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer hatte eine Einzimmerwohnung mit Kochnische, fensterlosem Bad/WC, Flur und Balkon in Frankfurt am Main als teilmöblierte Wohnung für einen Mietzins von netto 550 EUR monatlich zzgl. 180 EUR Nebenkosten vermietet. Auf die Anzeige des Mieters erließ das Amt für Wohnungswesen Bußgeldbescheid wegen vorsätzlicher Vereinnahmung eines unangemessen hohen Mietentgelts unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum gegen den Vermieter i. H. v. 3.000 EUR. Außerdem verfügte das Amt die Erstattung des zu Unrecht vereinnahmten Übererlöses.
Gegen den Bußgeldbescheid legte der Vermieter Einspruch ein.
Entscheidung
Der Einspruch hatte keinen Erfolg. Unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmieten in Frankfurt, über die ein qualifizierter Mietspiegel Auskunft gibt, würde die ortsübliche Gesamtmiete für die möblierte Einzimmerwohnung bei netto 379 EUR monatlich liegen. Diese ortsübliche Miete habe der Vermieter durch die von ihm angesetzte Miete von 550 EUR um deutlich mehr als 20 % überschritten.
Auch die weitere Voraussetzung für das Vorliegen einer Ordnungswidrigkeit nach § 5 WirtschaftsstrafG ist nach Auffassung des Gerichts erfüllt. Durch Sachverständigengutachten sei bestätigt, dass spätestens seit Beginn der Neunzigerjahre des vergangenen Jahrhunderts in Frankfurt von einem geringen Angebot an Wohnungen auszugehen sei. Grundlage für diese Feststellung sei die hohe Zahl der gemeldeten Wohnungssuchenden, der Umstand, dass die bei Neuvermietungen allgemein geforderte Marktmiete um etwa 15 % über der örtlichen Vergleichsmiete liege sowie die Zahl der von der Stadt vorübergehend wegen Wohnungslosigkeit untergebrachten Personen.
Auch in subjektiver Hinsicht hatte der Vermieter nach Bewertung des Gerichts die Voraussetzungen für die Verhängung einer Geldbuße erfüllt. Die prekäre Wohnsituation in Frankfurt habe er durch das Fordern eines unangemessen hohen Mietzinses bewusst ausgenutzt. Nach eigenen Angaben sei ihm der Frankfurter Mietspiegel bekannt gewesen. Ihm sei auch bekannt gewesen, dass der Mieter zuvor 9 Monate lang nach einer Wohnung gesucht hatte und dieser dringend auf die Wohnung angewiesen war. Der Vermieter habe demnach vorwerfbar und mit vollem Vorsatz gehandelt.
Im Ergebnis wies das Gericht den Einspruch des Vermieters gegen den gegen ihn ergangenen Bußgeldbescheid zurück und bestätigte die Verpflichtung zur Erstattung des zu Unrecht erzielten Übererlöses i. H. v. 1.180 EUR.
von redakteur | Feb. 10, 2023 | Kanzlei News Blog
Eine Kaufpreisaufteilung und die Berücksichtigung der vereinbarten Anschaffungskosten bei der Besteuerung: Hierbei kann schon mal der Verdacht entstehen, dass die Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs erfüllen. Wie in diesem vom Finanzgericht Münster entschiedenen Fall.
Hintergrund
Im Streitfall ging es bei dem Erwerb einer der Einkünfteerzielung dienenden, bebauten Immobilie um die Ermittlung des nicht abschreibbaren Werts des Grund und Bodens. Im notariellen Kaufvertrag wurde ein Bodenwert von 400.000 EUR angesetzt. Nach den Feststellungen eines vom Finanzamt beauftragten Gutachters betrug der Bodenwert zum Zeitpunkt des Übergangs jedoch 1.041.000 EUR und damit bestand eine Abweichung des Werts nach Parteivereinbarung zum gutachterlich festgestellten Wert von mehr als 60 %. Das Finanzamt ermittelte daher die AfA-Bemessungsgrundlage unter Ansatz des vom Gutachter ermittelten Bodenwerts.
Entscheidung
Bei einer im Kaufvertrag vorgenommenen Kaufpreisaufteilung sind die vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i. S. v. § 42 AO seien gegeben.
Um zu vermeiden, dass die Vertragsparteien die Höhe der AfA und damit der Steuer bestimmen können, muss zudem geprüft werden, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Dazu muss die vertragliche Vereinbarung durch weitere Umstände, insbesondere die objektiv am Markt erzielbaren Preise bzw. Verkehrswerte, verifiziert werden. Bei dieser Prüfung rechtfertigt eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten es nicht ohne Weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich aber um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung ggf. nicht die realen Werte wiedergibt.
Ein solches Indiz kann durch andere Indizien entkräftet werden. Solche Indizien können bei einem Gebäude besondere Ausstattungsmerkmale, dessen ursprüngliche Baukosten und etwaige Renovierungen, eine ggf. eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge oder der Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft (der z. B. durch Straßenlärm, soziale Einrichtungen oder besondere Ruhe wegen einer benachbarten Grünanlage geprägt sein kann) darstellen. Bei einem Grundstück können etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störender Baumbestand besondere Umstände darstellen. Eine Korrektur der vereinbarten Aufteilung ist erst geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
Im Streitfall entschied das Finanzgericht, dass die von den Vertragsparteien getroffene Aufteilung nicht der Besteuerung zugrunde zu legen war. Denn der sich nach der vertraglichen Vereinbarung ergebende Bodenwert wich erheblich von den Bodenrichtwerten und dem vom Gutachter ermittelten Bodenwert ab. Dabei sind für die Frage einer erheblichen Abweichung die Wertverhältnisse am Tag des Gefahrübergangs maßgeblich. Können die vereinbarten Kaufpreise nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, hat sie das Finanzgericht entsprechend seiner Gesamtwürdigung der Verhältnisse durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu ersetzen.
von redakteur | Feb. 10, 2023 | Kanzlei News Blog
Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.
Hintergrund
Die vermögensverwaltende A-GbR erwarb im Jahr 2013 eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz in einer Ferienregion zum Kaufpreis von 158.500 EUR zzgl. Anschaffungsnebenkosten von 14.013 EUR.
In ihrer Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensteuer berücksichtigte die GbR den Gebäudewert für die AfA mit 84 %.
Das Finanzamt ermittelte den Gebäudeanteil im sog. „vereinfachten Verfahren“ nach der „Arbeitshilfe“ des BMF (abzurufen unter www.bundesfinanzministerium.de) nach verschiedenen Änderungen mit 58 %.
Im anschließenden Klageverfahren ermittelte ein Sachverständiger im Ertragswertverfahren einen Gebäudewertanteil von 81 %. In einem ergänzenden Gutachten nach dem Sachwertverfahren vertrat der Sachverständige einen Gebäudewertanteil von 69 %.
Das Finanzgericht wies die Klage ab. Nach der BFH-Rechtsprechung sei bei selbstgenutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) und Mehrfamilienhäusern grundsätzlich das Sachwertverfahrens angebracht. Denn bei diesen Objekten sei regelmäßig davon auszugehen, dass für den Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs ausschlaggebend sei. Eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahrens sei nur ausnahmsweise möglich, wenn dieses die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbilde.
Entscheidung
Der Bundesfinanzhof verwies die Sache an das Finanzgericht zurück. Der Bundesfinanzhof widerspricht dem Finanzgericht, die Aufteilung sei grundsätzlich nach dem Verhältnis der Sachwerte vorzunehmen. Im Streitfall ist das Ertragswertverfahren sachgerecht.
Für die Schätzung kann die ImmoWertV herangezogen werden. Sie enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Danach ist der Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens (einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung), des Ertragswertverfahrens, des Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln. Die Verfahren sind nach der Art des Objekts unter Berücksichtigung der im Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen. Dabei stehen die Wertermittlungsverfahren einander gleichwertig gegenüber. Der Verkehrswert ist sodann aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gelten folgende Grundsätze:
- Mietwohngrundstücke im Privatvermögen: Sachwertverfahren, ausnahmsweise Ertragswertverfahren,
- private Eigentumswohnung: Vergleichswertverfahren ungeeignet,
- sanierte, denkmalgeschützte Wohngebäude: Sachwertverfahren, bei Renditeobjekten: Ertragswertverfahren.
Der Bundesfinanzhof hält an diesen Grundsätzen fest. Es besteht danach kein typisierender Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren.
Soweit der Bundesfinanzhof schwerpunktmäßig eine Bewertung von Geschäftsgrundstücken im Ertragswertverfahren für angezeigt gehalten und dabei auf deren Charakter als Renditeobjekte abgestellt hat, weist der Bundesfinanzhof darauf hin, dass im Kontext der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung (dynamische Entwicklung des Immobilienmarkts, niedriges Zinsniveau) auch reine Wohnimmobilien als Renditeobjekte angesehen werden. Dementsprechend liegen auch dem Erwerb von zur Vermietung bestimmtem Wohnungseigentum regelmäßig Ertragsüberlegungen zugrunde, während in früheren Jahren der steuerfreie Wertzuwachs mehr im Vordergrund stand. Es kommt hinzu, dass in der Praxis das Sachwertverfahren keineswegs überwiegt, sondern das Ertragswertverfahren am weitesten verbreitet ist.
Hiervon ausgehend ist das Finanzgericht fälschlich davon ausgegangen, dass das Sachwertverfahren „grundsätzlich vorrangig“ sei. Damit steht das Finanzgericht in Widerspruch zu der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, wonach die Frage des Wertermittlungsverfahrens unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu beantworten ist und sich die Wahl der Ermittlungsmethode einer Verallgemeinerung entzieht. Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um eine in einer beliebten Ferienregion gelegene, ausschließlich zur Fremdvermietung bestimmte Ferienwohnung. Derartige Objekte werden im Regelfall unter Renditegesichtspunkten erworben. Es ist daher sachgerecht, die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude nach Ertragswertgesichtspunkten vorzunehmen.
Die Sache wurde an das Finanzgericht zurückverwiesen. Dieses hat die Aufteilung entsprechend nach Ertragswertgesichtspunkten zu schätzen.
von redakteur | Feb. 10, 2023 | Kanzlei News Blog
Für den Übergang von einer Kassen-Nachschau auf eine Außenprüfung sind bestimmte Voraussetzungen zu beachten.
Hintergrund
Die Klägerin, eine GmbH, betrieb einen Restaurationsbetrieb mit Bar und einem Lieferservice. Im September 2021 wurde bei ihr eine Kassen-Nachschau durchgeführt. Die Prüfer stellten Unregelmäßigkeiten fest. Sie baten um weitere Aufzeichnungen, die ihnen nicht zur Verfügung gestellt wurden. Ein sog. Kassensturz konnte nicht durchgeführt werden. Im Oktober 2021 wurde der Klägerin der Übergang zu einer Außenprüfung mitgeteilt.
Die Klägerin legte Einspruch ein und begründete dies unter Darlegung der aus ihrer Sicht strittigen Punkte aus der Kassen-Nachschau. Das Finanzamt wies den Einspruch zurück. Insbesondere führte es aus, dass aufgrund der im Rahmen der Kassen-Nachschau festgestellten Mängel ein Übergang zu einer Außenprüfung möglich gewesen sei. Die im Rahmen der Kassen-Nachschau zu Tage getretenen Fragen seien mitnichten alle geklärt. Die Klägerin wandte sich an das zuständige Finanzgericht.
Entscheidung
Das Finanzgericht wies die Klage als unbegründet ab. Die Anordnung des Übergangs zur Außenprüfung sei rechtmäßig, urteilte das Finanzgericht. Die allgemeinen Voraussetzungen für eine Kassen-Nachschau hätten unzweifelhaft vorgelegen. Die Klägerin habe eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt und eine Kasse geführt. Der Übergang von einer Kassen-Nachschau zu einer Außenprüfung sei dabei regelmäßig dann geboten, wenn die sofortige Sachverhaltsaufklärung zweckmäßig sei und auch die gesetzlichen Folgen einer Außenprüfung eintreten sollen.
Ein solcher Anlass liegt insbesondere dann vor, wenn die Kassen-Nachschau zu Beanstandungen der Kassenaufzeichnungen und Buchungen geführt hat. Auch die Nichtvorlage von Unterlagen und die sonstige fehlende Kooperationsbereitschaft von Steuerpflichtigen können den Übergang rechtfertigen. Hier seien den Prüfern Unterlagen verweigert worden, dies allein schon wäre ein Grund gewesen, den Übergang zu einer Außenprüfung zu rechtfertigen. Der Übergang zu einer Außenprüfung sei eine Ermessensentscheidung, die zu begründen sei. Das Ermessen sei, soweit vom Gericht überprüfbar, zutreffend ausgeübt worden.
von redakteur | Feb. 10, 2023 | Kanzlei News Blog
Wer sich krank meldet und trotzdem feiert, muss mit der fristlosen Kündigung rechnen. Diese ist auch gerechtfertigt, urteilte das Arbeitsgericht Siegburg.
Hintergrund
Die Arbeitnehmerin war seit 2017 als Pflegeassistentin bei ihrem Arbeitgeber beschäftigt. An einem Wochenende im Juli 2022 war sie für Samstag und Sonntag zum Spätdienst eingeteilt. Für beide Dienste meldete sie sich krank. In dieser Nacht fand in einer Diskothek eine Party statt. Dort feierte auch die Pflegeassistentin, was der Arbeitgeber über Fotos von ihr in ihrem Whatsapp-Status sowie auf der Homepage des Partyveranstalters mitbekam. Daraufhin kündigte er ihr fristlos. Das wollte die Arbeitnehmerin nicht akzeptieren und erhob Kündigungsschutzklage.
Entscheidung
Die Klage hatte vor dem Arbeitsgericht keinen Erfolg. Das Gericht hielt die fristlose Kündigung der Arbeitnehmerin für gerechtfertigt. Der wichtige Kündigungsgrund liege darin, dass die Arbeitnehmerin den Arbeitgeber über ihre Erkrankung getäuscht und damit das Vertrauen in ihre Redlichkeit zerstört habe. Aufgrund der Fotos war das Gericht überzeugt, dass die Pflegeassistentin am Tage ihrer angeblich bestehenden Arbeitsunfähigkeit bester Laune und bei bester Gesundheit an der Party teilgenommen hat, obwohl sie sich beim Arbeitgeber arbeitsunfähig krankmeldete.
Der Beweiswert der AU-Bescheinigung war damit aus Sicht des Arbeitsgerichts erschüttert. Das Gericht konnte die Arbeitnehmerin mit ihrer Erklärung, dass sie an einer 2-tägigen psychischen Erkrankung gelitten habe, die vom Arzt nachträglich festgestellt worden sei, nicht überzeugen.
Vielmehr gingen die Richter davon aus, dass die Arbeitnehmerin zur Unwahrheit neige. Zu diesem Ergebnis kam das Gericht insbesondere, da die Pflegeassistentin ihrem Arbeitgeber nach dem Wochenende erzählt hatte, sie habe sich wegen Grippesymptomen unwohl und fiebrig gefühlt. Vor Gericht behauptete sie dann, sie habe eine 2-tägige psychische Erkrankung gehabt. Dass eine solche genau nach einem Wochenende ohne weitere therapeutische Maßnahmen ausgeheilt sei, hielten die Richter für schlicht unglaubhaft.
von redakteur | Feb. 10, 2023 | Kanzlei News Blog
Die Infektion mit dem Corona-Virus ist bei Lehrern und Finanzbeamten nicht als Dienstunfall bzw. Berufskrankheit anzuerkennen.
Hintergrund
Eine Grundschullehrerin und eine Oberstudienrätin waren im Herbst 2020 aufgrund einer Corona-Infektion erkrankt. Im ersten Fall führte die Lehrerin ihre Corona-Infektion auf eine Lehrerkonferenz zurück, in deren Folge das halbe Kollegium an Corona erkrankt sein soll. Im zweiten Fall wurden 2 Gespräche mit (potenziell) infizierten Schülern benannt. Eine Finanzbeamtin machte geltend, sich bei einer Personalrätetagung im März 2020, unmittelbar vor dem ersten Lockdown, infiziert zu haben. Die Anträge der Beamtinnen auf Anerkennung der Erkrankungen als Dienstunfälle lehnten die zuständigen Behörden ab. Im Fall der Lehrerinnen begründete die zuständige Bezirksregierung Düsseldorf ihre Ablehnungen u. a. damit, dass die Beamtinnen sich auch außerhalb der Schulen hätten anstecken können; die für die Finanzbeamtin zuständige Oberfinanzdirektion NRW hielt den Nachweis der Ursächlichkeit der Tagung für die Infektion für nicht erbracht.
Entscheidung
Das Verwaltungsgericht hat die Klagen abgewiesen.
Nach Ansicht des Gerichts scheidet eine Anerkennung als Dienstunfall nach § 36 Abs. 1 des nordrhein-westfälischen Beamtenversorgungsgesetzes (LBeamtVG NRW) in allen 3 Fällen aus. Ort und Zeit einer Infektion lassen sich in aller Regel – so auch hier – nicht eindeutig feststellen. Dieser Schwierigkeit hat der Gesetzgeber dadurch Rechnung getragen, dass Infektionskrankheiten gem. § 36 Abs. 3 LBeamtVG NRW unter bestimmten Voraussetzungen als Berufskrankheiten und damit als Dienstunfälle gelten. Dazu gehört, dass der Beamte der Gefahr der Erkrankung nach der Art seiner dienstlichen Verrichtung besonders ausgesetzt ist.
In keinem der Fälle konnte das Gericht feststellen, dass die jeweilige Beamtin in erheblich höherem Maße als die übrige Bevölkerung der Gefahr ausgesetzt war, an Corona zu erkranken. Vielmehr realisierte sich hier jeweils das jeden Menschen treffende allgemeine Lebensrisiko. Folgen schicksalsmäßiger schädlicher Einwirkungen unterfallen nicht dem Schutz der dienstlichen Unfallfürsorge. Die betroffenen Beamtinnen sind hierdurch nicht schutzlos gestellt, sondern gehalten, die Kosten ärztlicher Behandlung über Beihilfe und private Krankenversicherung abzuwickeln.
