Nur wenn vertragswesentliche Vereinbarungen im Mietvertrag für mehr als 1 Jahr gelten sollen, bedürfen sie der Schriftform.
Hintergrund
Die Parteien hatten einen längerfristigen Gewerbemietvertrag schriftlich geschlossen. Im Laufe des Mietverhältnisses hatten sie 2 nicht der Schriftform entsprechende Vereinbarungen über die Höhe einer Mietminderung getroffen. Deren Laufzeit betrug jeweils deutlich weniger als 1 Jahr und zusammengefasst 15 Monate. Die Vermieterin sah hierdurch die Schriftform des gesamten Mietvertrags zerstört und nutzte den vermeintlichen Schriftformmangel, um das Mietverhältnis unabhängig von der vereinbarten Vertragslaufzeit ordentlich zu kündigen.
Während des Räumungsrechtsstreits erklärten die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Der Bundesgerichtshof musste noch über die Kosten des Rechtsstreits entscheiden.
Entscheidung
Die Vermieterin muss die Kosten des Rechtsstreits tragen, weil die Räumungsklage voraussichtlich keinen Erfolg gehabt hätte. Die Vereinbarungen über die Mietminderung entsprachen nicht der Schriftform. Die ursprünglich eingehaltene Schriftform des Mietvertrags konnte dadurch nicht zerstört werden, sodass weiterhin die vereinbarte Vertragslaufzeit galt. Die Vermieterin konnte den Mietvertrag daher nicht vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit kündigen.
- 550 BGB soll den Erwerber eines Grundstücks davor schützen, bei Eintritt in einen Mietvertrag, dessen Bedingungen er mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennen kann, an die vertraglichen Regelungen länger als 1 Jahr gebunden zu sein. Außerdem soll das Schriftformerfordernis die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien gewährleisten und diese davor schützen, unbedacht langfristige Bindungen einzugehen.
Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen wie etwa denen zur Miethöhe ist deshalb nur dann schriftformbedürftig, wenn sie für einen Zeitraum von mehr als 1 Jahr Geltung beansprucht.
Die beiden Vereinbarungen zur Minderungshöhe hatten aber jeweils eine Laufzeit von deutlich unter 1 Jahr. Die Laufzeit muss für die Frage der Schriftformbedürftigkeit bezogen auf die einzelne Abrede betrachtet werden. Darum ist unerheblich, dass beide Vereinbarungen zusammen 15 Monaten und damit mehr als 1 Jahr betrugen.
Der von der Vermieterin geltend gemachte Schriftformverstoß war somit nicht gegeben, sodass eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit nicht möglich war.