von redakteur | Dez. 11, 2024 | Kanzlei News Blog
Wurde eine Kaufpreisaufteilung bezüglich Grund und Boden und Gebäude im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen.
Hintergrund
Im Streitjahr erwarben die Kläger eine Eigentumswohnung (ETW) zu Miteigentum in gleichen Anteilen.
Im notariellen Kaufvertrag war geregelt, dass von dem Kaufpreis von 495.000 EUR
- 000 EUR auf den Grund und Boden und
- 000 EUR auf das Gebäude entfallen.
Für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage gingen die Kläger davon aus, dass von den Anschaffungskosten der ETW ein prozentualer Anteil von 61,96 % auf den Gebäudeteil entfalle (307.000 zu 495.000).
Bei der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage hat das Finanzamt die Aufteilung des Kaufpreises nach der Arbeitshilfe des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) zur Aufteilung des Grundstückskaufpreises berechnet und nahm an, dass Kaufpreisanteile von 57,16 % auf den Grund und Boden und von 42,84 % auf das das Gebäude entfallen würden.
Nach erfolglosem Einspruch wollen die Kläger im Klageverfahren weiter die im Kaufvertrag geregelte Aufteilung durchsetzen.
Entscheidung
Das Finanzgericht (FG) hat der Klage stattgegeben. Die Höhe der Gebäude-AfA richtet sich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude.
Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, ist diese grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Nach Auffassung des FG bestehen keine Zweifel an der vertraglichen Aufteilung des Kaufpreises. Die Einwendung des Finanzamts, dass die vertragliche Aufteilung nicht anzuerkennen sei, ist nach Meinung des FG unzutreffend.
Die Abweichung zwischen der im notariellen Vertrag vereinbarten AfA-Bemessungsgrundlage und der von einem Sachverständigengutachten ermittelten AfA-Bemessungsgrundlage beträgt im Streitfall 4,49 % und ist nach Auffassung des FG unbeachtlich, da sie unter 10 % liegt.
Diese Abweichung wird mit der „natürlichen“ Marktspanne begründet, die dazu führt, dass selbst im Rahmen von Kaufpreisverhandlungen unterschiedliche Preise für ähnliche Immobilien erzielt werden.
von redakteur | Dez. 11, 2024 | Kanzlei News Blog
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von redakteur | Dez. 11, 2024 | Kanzlei News Blog
Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung wegen zu kleiner Schriftgröße unwirksam? Ja, urteilte das Landgericht Darmstadt – eine Entscheidung, die für Mieter und Vermieter von Bedeutung ist.
Hintergrund
Nachdem ein Vermieter nach Ankündigung umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchgeführt und einen Mieter im zweiten Obergeschoss schriftlich zur Zahlung einer höheren Miete aufgefordert hatte, wehrte sich dieser mit einer negativen Feststellungsklage gegen die Mieterhöhung.
Der Mieter machte geltend, dass die Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht ordnungsgemäß berechnet und erläutert worden sei. Das ergebe sich daraus, dass die dem Schreiben beigefügte Kostenzusammenstellung, Berechnung und Erläuterung wegen der geringen Schriftgröße von 4 bis 5 Punkt (pt) unzureichend sei.
Entscheidung
Das Landgericht (LG) hat in Übereinstimmung mit der Vorinstanz entschieden, dass der Vermieter keine höhere Miete verlangen kann, weil das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unwirksam war.
Das begründeten die Richter damit, dass die Anlage zum Mieterhöhungsverlangen „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ nicht für den durchschnittlichen Mieter lesbar ist und somit nicht die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB erfüllt.
Dass eine mangelnde Lesbarkeit nicht mit dieser Vorschrift vereinbar ist, ergibt sich daraus, dass die dort vorgeschriebene Textform nur dann sinnvoll ist, wenn der Mieter die Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung auch zur Kenntnis nehmen kann.
Der durchschnittliche Leser könne diese i.d.R. nur lesen, wenn die Schriftgröße mindestens 6 pt betrage. Diese Schriftgröße war hier vom Vermieter im Mieterhöhungsschreiben nicht eingehalten worden.
Etwas anderes kann sich unter Umständen daraus ergeben, dass die Schrift trotz einer kleineren Schriftgröße ausnahmsweise lesbar ist, etwa wegen eines besonders scharfen Druckbildes. Das war nach Ansicht des LG Darmstadt bei der hier verwendeten Schriftgröße von 4 bis 5 pt jedoch nicht der Fall. Vielmehr war die Schrift nach Einschätzung der Richter teilweise sehr verwaschen und damit besonders unleserlich.
von redakteur | Dez. 11, 2024 | Kanzlei News Blog
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Mängel in der Buchführung: Finanzamt darf Einnahmen schätzen
Stellt das Finanzamt bei einer Betriebsprüfung fest, dass die Buchführung nicht ordnungsgemäß ist, kann das für Unternehmen teuer werden. Denn das Finanzamt schätzt wegen der Mängel in der Buchführung Umsätze hinzu. Bei großen Mängeln droht darüber hinaus ein Sicherheitszuschlag von bis zu 20 %.
Hintergrund
Ein Kioskbesitzer betrieb in seinem Kiosk eine Lotto-Annahmestelle. Seinen Gewinn ermittelte er durch Betriebsvermögensvergleich. Dabei nutzte er eine elektronische Registrierkasse und schrieb die Kassenberichte von Hand. In diesen erfasste er die Einnahmen bestimmter Warengruppen. Die Lottoeinnahmen wurden über eine separate Kasse erfasst, die mit der Lottogesellschaft direkt verbunden war.
Bei der Betriebsprüfung bemängelte das Finanzamt, dass nur zusammengefasste Summenbuchungen vorhanden waren und keine detaillierten Kassendaten oder eine Verfahrensdokumentation vorgelegt wurden. Diese Vorgehensweise entspreche nicht einer ordnungsgemäßen Buchführung. Deshalb setzte der Prüfer einen Sicherheitszuschlag von
5 % an, gegen den der Kioskbesitzer erfolglos Einspruch einlegte.
Entscheidung
Auch vor dem Finanzgericht hatte der Kioskbesitzer keinen Erfolg: Die Klage wurde abgewiesen. Das Gericht urteilte, dass die Schätzung durch das Finanzamt wegen der Buchführungsmängel gerechtfertigt war und auch die Hinzuschätzung von 5 % nicht zu beanstanden ist.
Die Buchführung des Klägers entsprach nicht den gesetzlichen Bestimmungen. Besonders auffällig war, dass der Kioskbesitzer keine Anleitungen zur Bedienung und Programmierung der Kasse sowie keine Protokolle zur Programmierung bereitgestellt hatte.
Eine vollständige und lückenlose Dokumentation der Kassenprogrammierung ist jedoch nötig, um die formelle Ordnungsmäßigkeit der Buchführung zu gewährleisten. Zudem wurden die Tagesendsummenbons nicht vollständig vorgelegt.
Was die Höhe der Hinzuschätzung betrifft, war die Schätzung auch korrekt. Ein interner Betriebsvergleich durch Nachkalkulation kam nicht in Frage, da die vorhandenen Unterlagen dies nicht ermöglichten. Es fehlten sowohl Preislisten als auch Berichte über den Warenumsatz. Ebenso war ein äußerer Betriebsvergleich anhand der offiziellen Richtsatzsammlungen nicht durchführbar. Daher war es angemessen, eine Schätzung mit einem Unsicherheitszuschlag vorzunehmen.
von redakteur | Dez. 11, 2024 | Kanzlei News Blog
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