von redakteur | Okt. 21, 2024 | Kanzlei News Blog
Verschenkt der Steuerpflichtige einen Miteigentumsanteil an einem Vermietungsobjekt, sollte er auch das Finanzierungsdarlehen anteilig mit übertragen. Sonst kann er künftig die Schuldzinsen nur noch anteilig entsprechend seinem verbliebenen Miteigentumsanteil abziehen.
Hintergrund
Der Steuerpflichtige übertrug mit notariellem Vertrag vom 14.6.2019 als Alleineigentümer eines Grundstücks, für das er beim Erwerb mehrere Darlehen bei der Stadtsparkasse aufgenommen hat, einen ideellen 2/5-Miteigentumsanteil im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn.
In dem notariellen Vertrag wurde festgehalten, dass die im Grundbuch eingetragenen Belastungen bezüglich der Darlehen für den ursprünglichen Erwerb von dem Sohn entsprechend seinem Miteigentumsanteil zur dinglichen Haftung übernommen werden; zu einer schuldrechtlichen Schuldübernahme bzw. einem Schuldenbeitritt zur Darlehensschuld gegenüber der Stadtsparkasse ist es nicht gekommen.
Das Finanzamt berücksichtigte für 2020 nur 3/5 der vom Steuerpflichtigen geltend gemachten Darlehenszinsen für die Darlehen bei der Stadtsparkasse als Sonderwerbungskosten.
Entscheidung
Nach Auffassung des FG können die vom Steuerpflichtigen an die Stadtsparkasse gezahlten Darlehenszinsen nur noch i. H. v. 3/5 bei ihm als Sonderwerbungskosten berücksichtigt werden. Wenn der Grundstückseigentümer ein Grundstück unter Zurückbehaltung der Darlehensverpflichtung schenkweise auf seine Kinder überträgt, so verlieren die Schulden ihre Objektbezogenheit und gehen in den privaten, nicht mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Bereich über.
Darlehenszinsen sind als Werbungskosten bei Vermietungseinkünften abzugsfähig, wenn sie für ein Darlehen geleistet worden sind, das tatsächlich zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden ist.
Dient ein fremdfinanziertes Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern anteilig auch der nicht steuerbaren Selbstnutzung oder anderen nicht steuerlich relevanten Zwecken, werden die zur Finanzierung des gesamten Gebäudes aufgenommenen Darlehensmittel lediglich teilweise zur Einkünfteerzielung verwandt, mit der Folge, dass die für den Kredit entrichteten Zinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar sind.
von redakteur | Okt. 21, 2024 | Kanzlei News Blog
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von redakteur | Okt. 21, 2024 | Kanzlei News Blog
Der Erwerber einer Eigentumswohnung tritt in die bisherigen Rechte und Pflichten eines von dem Voreigentümer mit dem Mieter der Wohnung geschlossenen Vertrages ein. Dies gilt auch für einen zwischen Mieter und Voreigentümer vereinbarten Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Hintergrund
Die Mieter und der Wohnungseigentümer hatten vertraglich einen Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter vereinbart. Der Kündigungsausschluss war nicht bereits im ursprünglichen Mietvertrag, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt in einer gesonderten Vereinbarung als Ergänzung des Mietvertrags fixiert worden.
Eine spätere Käuferin der Wohnung, die die Wohnung zu eigenen Zwecken nutzen wollte, erklärte den Mietern die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Da die Mieter die Kündigung nicht akzeptierten, erhob die neue Vermieterin Räumungsklage. Sie bezog sich auf den Standpunkt, die Vereinbarung zum Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei ein unzulässiger Vertrag zulasten Dritter, da sie als Rechtsnachfolgerin des bisherigen Vermieters hierdurch in ungerechtfertigter Weise in ihren Rechten beeinträchtigt würde.
Darüber hinaus bezweifelte sie die Rechtsgültigkeit der Mietvertragsergänzung wegen der zwischen der Unterschrift des damaligen Vermieters und der Unterschrift der Mieter liegenden Zeitspanne von 6 Wochen.
Entscheidung
Das LG sah in der Mietvertragsergänzung keine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter. Mit der Mietvertragsergänzung seien lediglich Rechte und Pflichten der am damaligen Mietverhältnis beteiligten Mietparteien fixiert worden. Über die beteiligten Parteien hinaus habe der vereinbarte Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zunächst keine Wirkung gehabt. Es sei Sache eines späteren Käufers, sich vor dem Kauf über die Konditionen eines bestehenden Mietverhältnisses zu informieren. Er könne ggf. vom beabsichtigten Erwerb der Wohnung Abstand nehmen.
Der zeitliche Abstand von 6 Wochen zwischen den Unterschriften von Mieter und Vermieter unter die Vertragsergänzung ändert nach der Entscheidung des LG an der Wirksamkeit der Vereinbarung nichts. Zwar müsse ein Vertragsangebot unter Anwesenden sofort angenommen werden, unter Abwesenden in angemessener Zeit. Die Klägerin verkenne jedoch, dass die Unterschriften unter die Vertragsergänzung möglicherweise lediglich der Erfüllung des Schriftformerfordernisses gedient hätten und – was in solchen Fällen nicht unüblich sei – die zugrundeliegende Vereinbarung anderweitig zustande gekommen sei.
Im Ergebnis folgen nach der Entscheidung des LG im Fall eines bestehenden Mietverhältnisses die Rechte und Pflichten eines Wohnungserwerbers unabhängig von dem geschlossenen Kaufvertrag unmittelbar aus der gesetzlichen Vorschrift des § 566 BGB. Der hieraus folgende Eintritt des Erwerbers in einen bestehenden Mietvertrag habe nicht zur Voraussetzung, dass der Erwerber sämtliche Bestimmungen eines bestehenden Mietvertrags kennt. Die Klärung der dort vereinbarten Konditionen sei allein Sache zwischen ihm und dem Veräußerer.
Im Ergebnis hat damit der vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung auch zwischen dem Mieter und dem neuen Erwerber weiterhin Bestand. Das LG wies die Räumungsklage der neuen Eigentümerin ab.
von redakteur | Okt. 21, 2024 | Kanzlei News Blog
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von redakteur | Okt. 21, 2024 | Kanzlei News Blog
Die Eintragung einer GbR ins Gesellschaftsregister als „eGbR“ erfordert nicht die Angabe des Gesellschaftszwecks. Eine solche darf das Registergericht ohne besonderen Anlass nicht verlangen.
Hintergrund
Das Registergericht verweigerte der GbR die Eintragung ins Gesellschaftsregister, weil die notarielle Anmeldung keine Angaben zum Gesellschaftszweck enthielt. Im Übrigen entsprach die Anmeldung unstreitig den gesetzlichen Anforderungen. Das Registergericht erließ im Anmeldeverfahren eine Zwischenverfügung und gab den Beteiligten Gelegenheit, den Unternehmensgegenstand binnen 4 Wochen mitzuteilen. Die Zwischenverfügung enthielt den Hinweis, dass die Anmeldung andernfalls kostenpflichtig zurückgewiesen werde.
Das Registergericht half der gegen die gerichtliche Zwischenverfügung eingelegten Beschwerde der GbR nicht ab. Nach Auffassung des AG ist die Angabe des Unternehmensgegenstands erforderlich, um beurteilen zu können, ob die Gesellschaft einen rechtlich zulässigen Zweck verfolgt und/oder spezialgesetzliche Verbote dem mit der Gesellschaft verfolgten Zweck entgegenstehen.
Entscheidung
Dies sah das OLG anders und entschied, dass das Registergericht die Eintragung einer GbR ins Gesellschaftsregister i. d. R. nicht von der Angabe des Gesellschaftsgegenstands abhängig machen darf.
Neben dem Namen, dem Sitz, der Anschrift, diversen Angaben zu den einzelnen Gesellschaftern, zur Vertretungsbefugnis und der Versicherung, dass die Gesellschaft nicht bereits eingetragen ist, nennt das Gesetz keine weiteren Eintragungsvoraussetzungen, insbesondere nicht die Angabe des Gesellschaftszwecks.
Nach der Gesellschaftsregisterverordnung soll zwar in der Anmeldung der Gesellschaft zur Eintragung der Gegenstand der Gesellschaft angegeben werden. Da es sich nach dem Text der Verordnung lediglich um eine Sollvorschrift handle, sei die Angabe des Gesellschaftszwecks aber schon nach dem Wortlaut der Verordnung nicht zwingend.
Die Eintragung sei im Übrigen weiterhin freiwillig, d. h. sie sei für die GbR nicht konstitutiv. Die GbR besitze als Außengesellschaft auch ohne Eintragung Rechtsfähigkeit. Die Eintragung biete für die GbR den Vorteil der Subjektpublizität, d. h. durch den sicheren Nachweis der Gesellschafter und der Vertretungsverhältnisse werde eine höhere Transparenz für die Geschäftspartner geschaffen. Die Eintragung des Gesellschaftszwecks sei hierfür nicht zwingend.
Schließlich zwingt auch der Amtsermittlungsgrundsatz das Registergericht nicht dazu, eigene Ermittlungen dazu anzustellen, ob die Gesellschaft rechtlich zulässige Zwecke verfolgt. Die Aufnahme eigener Ermittlungen stehe im pflichtgemäßen Ermessen des Registergerichts. In Ausübung dieses pflichtgemäßen Ermessens dürfte das Registergericht nur dann weitere Ermittlungen anstellen und ggf. die Angabe eines Gesellschaftszwecks verlangen, wenn ein konkreter Anlass für inhaltliche Bedenken gegen die Eintragung bestünden. Ohne einen solchen Anlass stehe dem Registergericht eine Ermittlungsbefugnis nicht zu.
Im Ergebnis ist eine anlasslose Prüfung des Gesellschaftszwecks durch das Registergericht auf etwaige Gesetzesverstöße nicht zulässig. Das Registergericht durfte die Angabe des Gesellschaftszwecks daher nicht verlangen und muss die GbR bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen daher ins Gesellschaftsregister eintragen.
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